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2018-10-18 08:35 来源:新闻在线

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170家上市房企存货激增30%超5万亿 高周转难再深陷“负债+现金”双压

2018-10-18 06:51:53 来源:长江商报
由是再反观地方政府目前从房地产市场中实实在在获得的收入:2017年,全国国有土地使用权出让收入同比增长%,达到52059亿元,如果再加上土地和房地产相关税收,预计总收入可达到7万-8万亿元。

长江商报消息 □本报记者 江楚雅

负债逾10万亿元,货币资金近3万亿元的上市房企,存货攀升至5万亿元。

综合梳理Wind、同花顺、亿翰智库等数据,长江商报记者粗略统计发现,截至2018年上半年,170家重点上市房企存货总计超过5万亿元,同比增长30%60家重点房企存货规模较期初增长了15%,增幅比去年中期上升了1个百分点。其中共26家房企存货超1000亿元,较2017年增加了4家。

存货攀升的同时,在调控及负债的重压下,存货周转率也在下降。长江商报记者查询亿翰智库发布的《2018年上半年上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100》报告发现,2018年上半年榜单TOP100企业平均存货周转率为0.12,而2017年上半年这100家企业的平均存货周转率为0.17,平均存货周转率有所下滑。

近年来房企新增项目土地成本较高,货值增加。同时,部分房企的商业类项目存货量过高,消化速度较慢。此外,部分房企为追求规模发展,通过并购等拿地手段大批量增加土地储备。更重要的是,今年多城调控加码,下半年市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题,房企沉淀资金规模将进一步加大。

易居研究院研究员王瑾钊在接受长江商报记者采访时表示,房地产周期性比较强,随着热度降低,房企回笼资金压力变大,资金回收周期加长,房企现金流压力会很大,特别是中小房企由于融资渠道匮乏,将面临长期的资金困境。

26家房企存货超1000亿

2018年上半年,房企存货规模持续提升。

据亿翰智库数据显示,2018年上半年,存货超过1000亿元的企业有26家,2017年上半年存货超过1000亿元的企业有20家,同比增长30%。其中2018年上半年存货超过3000亿元的企业有7家,2000-3000亿元的企业有4家,1000-2000亿元的企业有15家;某知名房企、万科和碧桂园分别位居前三名。

数据还显示,2018年上半年,某知名房企存货为9580.57亿元,再次摘得存货王的桂冠。排名第二的万科存货为6386.23亿元。2018年上半年,整体存货相较2017年同比增加11.2%,其中80家企业存货同比处于增长状态,20家企业存货有所减少。

同花顺数据也显示,按照申银万国行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,130家上市房企存货总计接近4.5万亿元,比去年同期增加了9380亿元,同比增长27%。同时,这意味着平均每家房企存货达344亿元。

房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。

一家大型品牌房企负责人向长江商报记者透露,存货加大主要原因在于限购以及去库存政策的改变,还有就是棚改政策的调整使得房屋库存增加。以及自身扩张发展战略的影响,需要改变营销策略,适当降低价格加快库存去化,增加现金流。以及对于拿地周期的把握都是目前房企面临的主要考验。 

事实上,房地产项目开发周期较长,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足未来3年发展需求的土地量,这是房地产行业的本身属性。但近年来,房企拿地成本越来越高,存货的货值增加,加上市场波动、布局不合理,调控政策和企业本身的扩张欲望等因素,房企存货一直处于攀升状态。

易居研究院研究总监严跃进认为,若消化得当,存货较多可提升房企业绩,反之,若开发商不能加快项目周转速度,在负债高企的压力下,陷入困境则是大概率事件。

王瑾钊也表示,房地产周期性比较强,随着热度降低,房企回笼资金压力变大,资金回收周期加长,房企现金流压力会很大,特别是中小房企由于融资渠道匮乏,将面临长期的资金困境。

存货周转率及资产周转双下降

存货高企的同时,房企的存货周转率也在下降。

长江商报记者查询亿翰智库发布的《2018年上半年上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100》报告发现,2018年上半年榜单前100位企业平均存货周转率为0.12,而2017年上半年这100家企业的平均存货周转率为0.17,平均存货周转率有所下滑。

不同规模企业存货周转均下行,前20位企业2018年上半年平均存货周转率为0.162017年平均存货周转为0.23,同比下降30.4%;而位于梯队21位至100位的房企中,2018年上半年的平均存货周转率均较2017年的同期均呈现下降趋势。其中,2018年上半年,万科的存货周转率为0.11,同比下降21.4%;中国某知名房企2018年上半年的存货周转率为0.2,同比上升21%

存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一,用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度,存货周转率越高,表明企业存货资产变现能力越强,存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

亿翰认为像新城控股、富力地产等实际周转率下降较为明显的房企,并不是其销售速度的下降,而更多是受到了持续扩张的存货的拖累,大规模的房企在高周转策略上持续发力,存货的变现速度仍具优势。

报告还显示,2018年上半年榜单前100位企业平均总资产周转率为0.0932017年前100位企业平均总资产周转率为0.099,总资产周转率继续下降。其中,前20位企业中2018年上半年平均总资产周转率为0.157,与2017年的0.141相比有所上升。而其余两个梯队中,2150位企业中,2018年上半年平均总资产周转率与2017年同期相比基本持平;51位至100位企业中,2018年上半年平均总资产周转率同比有所下降。

一般情况下,总资产周转率越高,表明企业总资产周转速度越快。销售能力越强,资产利用效率就越高。亿翰智库研究员指出,总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标,体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度,反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。

他还指出,自2013年起,房企总资产周转率整体处于下降趋势,面对调控加紧以及政策的导向,2018年房企周转降至新低,企业资金回转能力变弱,周期加长。

负债压顶下加速高周转 

融资管道不断收紧,严重的现金流和债务问题使房企资金回笼承压。2018年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿,平均负债率约80%

再高负债及存货的压顶下,高周转几乎成为房企保证资金链安全的重中之重2018年以来,不少房企将高周转当做头号工程。

20184月,一家知名房企为提高周转速度连发多份加急文件,要求设计当天内出图;南国置业目前的周转周期约为12个月左右;泰禾同样强化高周转,追求六个月的开盘速度。房企纷纷加快周转脚步提高资金使用率。与此同时,房企积极对外拓展,以房地产+”的方式进军其他行业,促进综合化发展并加快周转。

有业内人士认为,房企在今年加速周转的原因之一在于2018年来临之后,还债高峰期也将到来。

据了解,国内地产企业贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款将在20182019年年到期,未来1 - 3年债务到期压力集中房企很难借到钱银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个管道如今相继变窄。届时,融资渠道若继续收紧,项目周转速度仍在下降,几乎相当于掐住了企业发展的咽喉。

房企提高周转率可以加快回收资金,缓解现金流问题,提高利润。但也会随之带来房屋质量问题,因为赶工期造成了房屋品质降低,所以高周转需要把握均衡点。王瑾钊指出。

此外,在多轮调控政策如此严厉之下,多个城市成交量都在下滑,包括商住类项目限购之后,房企的销售压力进一步增加,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链有一定压力。

房企存货高企对去库存是否有影响?王瑾钊表示,随着这几年去库存政策的贯彻执行,效果明显,甚至有些城市库存去化周期不足10个月。但去库存政策是以全国地区总体库存作为参照的。当政策使命接近完成时,它不会因为个别房企的自身发展战略或者个别房企库存去化未完成而改变的。

 


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